분양권과 입주권 차이, 헷갈리지 않으려면

재건축·재개발 사업으로 지어진 신축 아파트에 입주하려면 분양권이나 입주권이 필요합니다. 분양권과 입주권은 신규주택을 취득할 수 있는 권리라는 점이 같아서 많은 분들이 혼동하는 용어입니다. 하지만 두 가지는 취득 및 거래 방법, 거주 환경, 리스크와 수익률, 세금 등 여러 측면에서 다른 점이 있습니다. 신축 아파트 입주를 원하신다면, 분양권 입주권 차이를 꼭 확인하실 필요가 있습니다.

먼저 분양권은 주택법에 따라 주택 청약에 당첨된 사람들이 갖게 되는 권리입니다. 반면 입주권은 도시 및 주거환경정비법을 근거로 사업이 시작되기 이전부터 그 지역에 살고 있던 조합원들에게 부여된 권리입니다. 따라서 신축 아파트에 입주하고자 한다면, 청약에 당첨된 사람에게 분양권을 구매하거나, 기존 조합원에게 입주권을 구매하는 방법이 있습니다.

분양권 입주권 차이는 주택의 거주 환경에서도 찾아볼 수 있습니다. 아파트를 공급할 때, 조합원들이 먼저 로얄동, 로얄층 같이 좋은 매물을 선점하고, 남은 세대들은 일반 분양 대상이 되기 때문입니다. 이에 따라 분양권은 주택의 내부 구조, 동의 위치, 향이나 층수 등이 입주권에 비해 불리할 수 있습니다.

입주권은 초기에 목돈이 필요하다는 부담이 있습니다. 분양권은 계약금과 중도금을 나눠서 낼 수 있지만, 입주권은 거래 시점에 권리가격과 조합원 분양가 등을 포함한 모든 비용을 한 번에 내야 합니다. 다만 초기분양가는 입주권에 더 저렴하게 적용됩니다. 조합원 분양가는 사업 초기에 책정되는 반면, 일반 분양가는 분양 시점에 정해지는 시차가 있기 때문입니다.

입주권의 경우 초기분양가가 낮아 수익률이 높은 만큼 리스크도 큰 편입니다. 입주권은 조합원의 지위를 양도받는 것으로 사업비 증가로 인한 추가 분담금을 납부하거나 사업 중단 또는 지연, 미분양에 따른 손해를 입을 수 있습니다. 하지만 분양권은 사업이 어느 정도 진행된 이후에 발생되고, 분양가격은 대부분 주변 시세에 따라 결정하기 때문에 사업비 증가나 사업 지연으로 인한 불이익이 적은 편입니다.

세금 측면에서도 분양권 입주권 차이가 있습니다. 취득세의 경우, 분양권은 입주할 때 한 번만 내면 되지만, 입주권은 매수할 때와 입주할 때 총 두 번을 내야 합니다. 또한 채권의 성격을 갖는 분양권과 달리, 물권으로 취급되는 입주권은 재산세 및 종합부동산세 과세 대상이 됩니다. 양도소득세는 입주권과 분양권에 모두 적용되지만, 3년 이상 보유한 주택에 적용되는 장기보유 특별공제는 입주권에 제한적으로만 해당이 되고 분양권은 적용 대상이 아닙니다.

지금까지 분양권 입주권 차이를 살펴보았습니다. 최근 건설시장이 어려워지면서 신축 아파트가 귀해지고 청약 당첨도 어려워졌습니다. 그래서 분양권이나 입주권을 매수하려는 분들이 증가하고 있는데요. 분양권이나 입주권은 거래 조건이 까다로운 편이기 때문에 매수하기 전에 꼭 최신 정보를 꼼꼼히 찾아보시거나 전문가의 도움을 받는 것을 추천해 드립니다.