[부동산정책] 서울시의 신속통합기획

2021년 9월부터 서울시는 '신속통합기획'이라는 정책을 추진하고 있습니다.

신속통합기획은 '정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성-사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 지원하는 공공지원계획'이라고 소개하고 있습니다. 그동안 민간이 추진하는 정비사업에서 공공의 역할은 주로 규제였는데, 이제 사업이 잘 될 수 있도록 도와주는 쪽으로 역할을 변경해보겠다는 것으로 보입니다.

무엇이 좋아질까?

신속통합기획으로 정비사업을 추진하게 되면, 3가지 인센티브(더 유연한 계획기준, 더 신속한 계획 결정, 더 혁신적 디자인지원)가 부여됩니다.

1. 더 유연한 계획기준 인센티브

• 3종 주거지역 일률절 35층 규제는 지역 특성에 따라 35층 ±a
• 2종7층 주거지역은 최대 25층 내에서 주변 여건 고려한 높이계획
• 역세권 아파트단지 고밀복합화 유도
• 개발 소외지역 정비 지원(모아주택 등)
• 공공시설부지를 입체적으로 활용하여 사업여건 개선
• 주민 니즈를 고려한 다양한 생활SOC 공급

2. 더 신속한 계획

• 정비계획+지구단위계획 통합계획으로 심의기간 단축
• 도시계획위원회 정비사업 특별(수권) 분과위원회 운영
• 건축, 교통, 환경, 신속통합기획 통합심의 추진

신속통합기획의 더 신속한 계획 결정 인센티브(서울시 홈페이지)

3. 더 혁신적 디자인지원 인센티브

• 다섯가지 도시,건축 디자인 혁신방안을 적용, 서울 디자인 혁신적 향상

신속통합기획의 더 혁신적 디자인지원 인센티브(서울시 홈페이지)

 

각 대상지의 추진상황에 따라서 계획방향이 정해진 곳은 자문방식으로, 계획방향이 아직 정해지지 않은 곳은 공공이 함께 기획하는 패스트트랙 방식이 도입되었습니다. 사업성이 낮아서 2회 이상 후보지에서 탈락했지만 추진의지가 높은 미선정구역에는 '사전타당성조사' 용역비용 50%를 지원하여 추진가능성과 주민들의 의사를 다시 한번 확인할 수 있는 기회를 줍니다. 또한 권리산정기준일을 신청일 기준으로 정하여 지분쪼개기, 갭투자 등 투기 세력을 원천 차단하고자 합니다. 

어디서 할 수 있을까?

재개발 사업의 경우, ▲ 법령조례상 재개발 정비구역 지정요건에 맞으면서 ▲ 토지등소유자 30% 이상이 구역지정을 희망하는 지역은 어디든 신청이 가능합니다. (주거환경개선사업(관리형) 경우 50% 이상 동의 필요) 

서울시는 소외지역 정비에 중점을 둔다는 원칙입니다. 도시재생사업 효과가 미흡한 곳, 정비구역 해제지 등 그간 개발에서 소외된 지역을 먼저 살핀다는 것입니다. 재개발과 도시재생 사업 등을 준비하는 과정에서 갈등이 많았던 종로구의 창신숭인동, 가리봉2구역, 신림7구역 등을 가장 먼저 타겟으로 삼았습니다.

어디서 하고 있을까?

서울시는 2021년 3월, 2022년 8월 주택재개발 사업대상지를 공모를 통해 선정했고, 2023년 5월부터는 수시로 신청을 받고 있습니다. 주민들이 희망하면 자치구가 사전검토 후에 서울시에 신청하고, 매월 세번째 목요일에 선정위원회를 열어서 대상지를 선정하게 됩니다. 2023년 7월 기준으로, 총 44곳의 기획을 확정했다고 합니다.

서울시 신속통합기획 추진현황(2023.7. 기준, 서울시 보도자료)

 

재건축도 활발하게 진행되고 있는데, 신향빌라를 시작으로 미아4-1구역, 여의도 시범아파트, 대치 미도아파트, 강남구 개포 경남,우성3차,현대1차아파트, 목동 6단지도 신속통합기획을 확정했습니다. 목동의 재건축을 기대하는 분들이 정말 많을텐데, 이 사업이 잘 된다면 다른 단지도 사업 추진이 빨라질 것 같아요. 현재 목동 7,8,10,12,13,14 등 6개 단지도 신속통합기획으로 추진을 준비하고 있다고 합니다.

강남구 통합재건축 신속통합기획 위치도 및 구상안(서울시 보도자료)

목동 택지지구 신속통합기획 추진 단지(서울시 보도자료)

 

목동6단지 신속통합기획 계획원칙과 구상안(서울시 보도자료)

 

문제는 없을까?

서울시의 개입으로 빠르게 사업이 추진되는 점은 장점이지만, 사업에 반대하는 주민들의 경우 마음이 편하진 않겠죠. 그리고 공공은 아무래도 사업이 되는 방향으로, 보다 공공의 이익을 실현하는 방향으로 사업을 끌고가려고 할테니, 그 과정에서 토지등소유자들의 이익이 줄어드는 단점도 있을거라 생각이 됩니다. 

아직 시작된지 2년 정도밖에 지나지 않았으니 조금 더 지켜봐야겠지만, 일단은 서울시에서 처리할 길이 없었던 장기민원, 부족한 신규주택 공급이라는 두 가지 문제를 해결할 수 있는 좋은 정책이라고 생각됩니다.